Оценка гостиниц

Описание

Проведение оценки гостиниц возможно с использованием различных методик, выбор которых определяется на основе набора индивидуальных факторов для каждого конкретного объекта. Даже в условиях применения общей оценки, для любого объекта она будет нести отдельные уникальные аспекты.

Критерии оценки гостиницы

В процессе определения рыночной стоимости объекта, а именно она является целью любой оценки, для гостиничного бизнеса принимают в расчет формальные критерии:

• расположение объекта;
• известность бренда;
• архитектура здания;
• состояние номерного фонда;
• обеспеченность пространствами общего доступа.

Они в свою очередь нуждаются в трансформации в финансовые величины:

• величина выручки;
• размер расходов;
• доля заемного капитала;
• величина потенциальных рисков;
• стоимость земли;
• стоимость бренда.

Оценка рыночной стоимости гостиницы: основные подходы

На сегодня в процессе осуществления оценки отелей используют три основных подхода:

• доходный;
• затратный;
• сравнительный.

Все они взаимосвязаны, и в большинстве случаев итоговая оценка является усредненным значением оценок, сформированных при использовании любого из представленных выше подходов. При этом, чем больше объем первичной информации, тем более точным оказывается конечный результат.

Доходный подход

В основе методики лежит определение потенциального дохода, получаемого с объекта. Чем выше получаемые доходы, тем дороже рыночная стоимость отеля. Сегодня это наиболее применяемый из существующих подходов.

При определении величины доходов в расчет принимают прогнозируемые темпы прироста, сезонность, потенциальные отраслевые риски, размер инфляции и так далее. Трансформация доходов в капитализацию подразумевает наложение коэффициента капитализации и ставки дисконтирования.

Применение доходного подхода предусматривает возможность использования двух методик:

• трансформация будущих доходов объектов в текущую стоимость (дисконтирование);
• расчет на основе объединения средних ежегодных доходов (капитализация).

В первом случае необходимо наличие четких прогнозов развития ситуации, а во втором случае стабильность доходов или их увеличение на одну и ту же величину. С учетом отсутствия необходимости долгосрочного прогнозирования, метод капитализации более прост в реализации.

Методик проведения оценки дисконтирования три:

• определение собственного капитала;
• общая оценка бизнеса;
• определение стоимости частями.

Применение доходного подхода в имущественной оценке сферы гостеприимства предусматривает расчет величины EBITDA или размера денежного потока с учетом ставки капитализации/дисконтирования. Учет собственного капитала в оценочной деятельности не предусматривается.

Прогнозы размера денежного потока опираются на внутренние показатели гостиницы и общеэкономические тренды. Гостиничный бизнес крайне зависим от внешних условий, что требует учета при планировании рисков и глобальных маркетинговых исследований.

С учетом важности клиентской базы и имиджа для гостиничного бизнеса, проведение расчетов для полноценно функционирующих объектов значительно проще и точнее, чем для новых отелей или гостиниц, восстанавливающих бизнес после длительного периода застоя.

В процессе определения доходов отеля подлежит учету, как основная деятельность (размещение гостей), так и сопутствующая (предоставление досуговых и иных услуг, сдача площадей в аренду и так далее).

Величина расходов, определяемая для оценки, объединяет в себе расходы по направлениям, общие расходы, не предусматривающие отнесения к конкретной категории, а также фиксированные траты.

Практика показывает, доходный подход в оценке используют даже в случаях, когда его применение сталкивается с определенными сложностями, например, в оценке незавершенных объектов. Его плюс в возможности отражать внутреннюю стоимость объекта, но построение результатов на основе оценок выступает недостатком, снижающим точность расчетов.

Сравнительный подход в оценке гостиниц

В основе данного подхода лежит сравнение характеристик объекта с другими представителями рынка, обладающими схожими характеристиками. Использование данного подхода возможно реализовать одним из двух методов:

• Рынка капитала. Опирается на набор рыночных мультипликаторов (коэффициентов), а сравнение проводится со схожими хозяйствующими субъектами, чьи акции представлены на бирже в свободном доступе.
• Сделок. Предусматривает оценку сделок, предполагающих покупку на рынке аналогичных по характеристикам гостиниц.

При использовании сравнения сделок требуется из всего многообразия аналогичных сделок выбрать именно те, которые по параметрам реализуемого объекта (гостиницы), максимально точно соответствуют рассматриваемому объекту оценки.

Несмотря на наличие множества параметров сравнения, чаще всего используют два мультипликатора – размер цены на 1 номер и объем валового дохода. Последний вариант применяется для небольших по размерам отелей.

При определении размера цены на 1 номер недостаточно просто разделить продажную стоимость на количество номеров. Необходимо проведение корректирующих действий, отражающих зависимость от:

• предоставленных прав пользования землей;
• влияния финансовых условий на итоговый ценник;
• условий совершения сделки;
• расходов, требуемых объектом сразу после приобретения;
• рыночных условий осуществления сделки;
• местоположения объекта;
• физических параметров гостиницы;
• экономических результатов эксплуатации объекта;
• позиционирования отеля;
• элементов стоимости, не имеющих отношения к самому объекту недвижимости.

Основным преимуществом сравнительного подхода выступает его ориентация на текущий рынок, ведь при оценке используются данные реально проведенных ранее сделок.

Вместе с этим ограниченная информация о проводимых сделках является ограничивающим фактором, не позволяющим с высокой точностью выявлять сходные объекты.

Затратный подход в оценке гостиницы

В основе данного подхода лежит опора на рыночную стоимость активов гостиницы. При этом денежное отображение имеют и активы, включая нематериальные, и пассивы. Определяемые при этом затраты должны учитывать стоимость воспроизведения объекта. В расчет принимаются и права на земельный участок, на котором располагается гостиница.

Необходимо признать, в международной практике данная методика не получила широкого распространения, но в России к нему периодически прибегают в качестве дополнительной модели к двум первым подходам. Метод не подходит к объектам сферы гостеприимства, у которых значительная часть стоимости формируется нематериальными активами. Вместе с этим при минимальной доле нематериальных активов, методика демонстрирует достаточно высокую точность оценки.

Оценка стоимости гостиницы: практическое применение представленных подходов

Любой из подходов потенциально может использоваться для определения рыночной стоимости объектов гостиничного бизнеса. Их выбор должен осуществляться с учетом проецирования на конкретный объект исследования.

При использовании всех подходов целесообразно применять к бизнесу доходный и сравнительный подход для установления текущей цены гостиницы, после чего затратный подход обеспечит выделение долей, формируемых недвижимостью и движимым имуществом. При оценке недвижимости именно затратный подход наиболее точен, и соответственно целесообразен.

Вместе с этим затратный подход не позволяет получить точную оценку в случае значительного износа объектов недвижимости. Количественную оценку провести оказывается невозможно.

Соответственно использование единственного метода оценки не целесообразно, но применение всех подходов позволяет получить максимально точные результаты.

Образцы документов

Для оценки коммерческой недвижимости

Связанные услуги

Раздел имущества

Для оценки коммерческой недвижимости

Оценка стоимости коттеджа

Оценка таунхауса, дюплекса, лейнхауса

Оценка дачи

Оценка дома

Подходы в оценке

Кто такой Оценщик?

Оценка зданий