Оценка для выкупа помещений у ДГИ

Описание

Содержание:

• Определение стоимости коммерческой площади
• Оценка недвижимого имущества коммерческого назначения
• Правовые основы
• Преимущества льготного выкупа нежилых коммерческих государственных помещений
• Процедура оценки нежилых помещений при выкупе у города
• Осуществление выкупа
• Особенности выкупа арендованного помещения

Коммерческими помещениями называют нежилую недвижимость, предназначенную для офисов, магазинов, предприятий бытового обслуживания, общественного питания, складов, или производственных помещений. Чаще всего такая недвижимость представляет собой какие-либо части, или пристройки зданий, имеющие определенную стоимость.

Определение стоимости коммерческой площади

Стоимость коммерческих помещений напрямую зависит от величины полученных от них прибылей. Чем больше доход, приносимый при использовании коммерческого помещения, тем выше его стоимость.

Оценка недвижимого имущества коммерческого назначения

Определение стоимости нежилого помещения осуществляется при проведении оценочных мероприятий. При этом принимается во внимание текущий уровень рыночной ставки на арендуемые помещения этого вида. Это-самый распространенный вид проведения оценки коммерческой недвижимости. 

Такая оценка используется перед проведением сделок с недвижимостью для определения реальной стоимости нежилых площадей. Она нужна для

• операций оспаривания стоимости помещений, по которой они выкупаются;
• оспаривания кадастровой стоимости помещений;
• определения залоговой стоимости помещения при его предоставлении в качестве залога банку в целях получения кредита;
• осуществления сделок купли/продажи коммерческой недвижимости;
• осуществления внесения помещений в активы предприятий;
• постановки помещения на баланс, или его снятия с баланса организации;
• определения стоимости объекта недвижимости для его внесения в уставной капитал предприятия;
• оформления, и получения страхового договора;
• определения стоимости в процессе перехода организации на международный стандарт финансовой отчетности (МСФО);
• других актуальных случаев. 

Кроме стоимости самого помещения как объекта недвижимости в процессе проведения оценки производится расчет размера рыночной арендной ставки. Она необходима для сдачи в аренду объектов с долей государства в них. Это правило является обязательным условием для сдачи в аренду таких помещений.

Правовые основы

Существуют законодательные нормы, регламентирующие процессы оценки, и отчуждения государственных зданий города Москвы. Это, например, Федеральный Закон № 159, принятый в июле 2008-го года. Он посвящен особенностям отчуждения недвижимого имущества, которое находится в собственности государства, или в собственности субъектов Российской Федерации. Закон регламентирует отчуждение имущества, которое арендуется предприятиями малого, среднего бизнеса, или индивидуальными предпринимателями. 

Данная законодательная норма позволяет арендаторам по своей инициативе обращаться в Департамент городского имущества города (ДГИ), и требовать возможности реализовать право преимущественного выкупа коммерческой недвижимости.

Важно. Это правило актуально для государственных, и муниципальных помещений Москвы, арендуемых не менее двух лет.

Преимущества льготного выкупа нежилых коммерческих государственных помещений

В 2017-м году в России произошло изменение, и некоторая стабилизация экономической ситуации. Хотя до сих пор она остается достаточно сложной. Но это обстоятельство не влияет на выгоду преимущественного права выкупа арендаторами нежилых помещений у города Москвы по льготным ставкам. Это объясняется следующими факторами. 

1. Любому предпринимателю выгоднее направлять средства на развитие бизнеса, и пользоваться своим собственным помещением, чем оплачивать его аренду. При помощи этих средств можно гасить рассрочку после выкупа коммерческого помещения в собственность. 

2. В настоящее время Департаментом экономической политики города Москвы применяются методы оценки, направленные на определение реальной стоимости помещений (без занижений, и завышений). Это

• существенно снижает подачи протоколов разногласий;
• как следствие уменьшает количество судебных разбирательств между арендаторами и городским Департаментом по стоимости выкупа коммерческих площадей;
• позволяет Департаменту городского имущества ликвидировать путем продажи непрофильные активы, выполнять планы приватизации, и наполнять при этом городской бюджет.

3. Предоставляемая в настоящее время рассрочка платежа увеличилась с двух до пяти лет. Это заметно снижает нагрузку на предпринимателей, и позволяет им вносить платежи без ущерба для их предпринимательской деятельности. 

4. Новая редакция соответствующего Федерального Закона позволяет выкупать помещения любой площади. Тогда как ранее арендованная более двух лет коммерческая недвижимость могла быть выкуплена только в случае, если ее площадь была равна, или превышала 300 квадратных метров. 

5. Ставка НДС в размере 18 % не входит в льготную стоимость. 

6. Собственники в отличие от арендаторов

• не зависят от решений городских властей;
• не могут быть выселены;
• имеют право продавать недвижимость;
• могут дарить объекты;
• сдавать их в аренду;
• делать перепланировки без согласований;
• имеют право менять назначение, и цели использования помещения.

Важно. Возможен выкуп недвижимости у города с рассрочкой. Она обеспечивается залогом предмета договорных отношений.

Процедура оценки нежилых помещений при выкупе у города

По нормам законодательства выкуплены могут быть только те городские помещения, которые оценивались по Федеральному Закону, регламентирующему оценочную деятельность. Главными условиями оценки при этом являются независимость, и беспристрастное отношение экспертов. Ведь всем ясно, что более высокая рыночная стоимость-это прямая выгода и для самих чиновников, и для городского бюджета. 

Важными условиями являются также отсутствие:

• задолженностей арендатора по его обязательным платежам за аренду;
• заключенного, и имеющего силу договора субаренды;
• не согласованной перепланировки.

Эти обстоятельства исключают саму возможность приобретения коммерческой недвижимости по льготным условиям.

Осуществление выкупа

Выкуп помещений у города осуществляется с применением следующего алгоритма действий.

1. Направление извещения в ДГИ Москвы о желании преимущественного выкупа арендуемого коммерческого помещения.
2. Проведение мероприятий по оценке помещения сотрудниками ДЭП (Департамента Экономической Политики). После оценки специалисты города должны озвучить цену. Если стоимость устраивает арендатора, он подписывает договор. Если цена кажется арендатору не адекватной, то он может заказать оценку помещения, и соответствующий отчет о его рыночной стоимости у независимой аккредитованной компании-оценщика.
3. После проведения оценочных мероприятий независимой компанией в течение одного месяца должен быть составлен протокол о существующих разногласиях. Этот документ составляется на основании составленного ранее отчета об оценке.
4. Затем подается иск в Арбитражный Суд Москвы. В судебном процессе должна быть назначена третья оценочная экспертиза, которая будет проведена аккредитованной Арбитражным Судом компанией. После третьей оценки будет составлено экспертное заключение, выслушаны аргументы сторон, и вынесено соответствующее решение.

Особенности выкупа арендованного помещения

Весь этот процесс довольно прост. Но в нем есть некоторые особенности, которые в конечном итоге могут привести к утере преимущественного права. Поэтому при оценке помещения лучше воспользоваться услугами специализированной компании с квалифицированными профессиональными оценщиками.

Наши специалисты

• оказывают бесплатные консультации по выкупу нежилых помещений;
• проводят экспертизы отчетов об оценке, составленных любыми другими компаниями;
• осуществляют свою деятельность по отчетам, заключениям экспертов, и другим документам;
• оценивают коммерческие помещения как для выкупа, так и в целях оспаривания;
• предоставляют для сотрудничества данные партнеров, оказывающих представительство в Суде.

Важно. Любой арендатор должен помнить, что, если он не в силах сам воспользоваться правом преимущественного выкупа, то он может получить за него существенную сумму. Иногда за это право можно выручить до 30 % рыночной стоимости помещения.

Выполненные проекты

 

Образцы документов

ФЗ 135

Связанные услуги

Оценочная зона

Оценка

Операционные расходы постоянные

Операционные расходы

Операционные расходы переменные

Ограничения

Накладные расходы в строительстве

Наиболее эффективное использование

Мониторинг земель

Метод сравнительной единицы